収益を目的とした建築物の価値は、その建築物が生み出すキャッシュフローを現在価値に割引いた値として求められます。
リニューアルや補強を行なうと、キャッシュフローは一時的に減りますが、収入の増加やリスクの低減など、トータルのキャッシュフローは必ずしも減るとは限りません。
リニューアルや補強は、資産価値向上のための投資であり、弊社が提案するマネジメントモデルはこれを定量的に分析することができます。
弊社ではSAMの一部をパソコン用ソフトSAMsとして開発し、販売しております。
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賃室賃料収入の不確実性は考慮していますか？ |
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マクロ経済の変動予測は考慮していますか？ |
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自然災害リスクは不動産価格に反映されていますか？ |
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ポートフォリオ効果は収益率に反映されていますか？ |
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損害保険は収益率のアップに貢献していますか？ |
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優先・劣後構造の最適設計を行っていますか？ |
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エクイティーのリスクを数値でいえますか？ |
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投資家に証券の信頼度を定量的に表示できますか？ |
リスク・投資価格曲線は、投資家が期待する利回りを得られる可能性（確率）と不動産の価格（投資価格）をダイレクトに示す曲線です。投資家が期待する利回りと、受容できる確率から、不動産の価格を決定することができます。この価格には、賃料収入等の変動リスクに加え、自然災害や火災・爆発といった不動産固有の純粋リスクを含めることができます。
リスク・リターン曲線は、収益資産の利回りとその確度をダイレクトに示したものです。曲線が図中右上に現れるほど、パフォーマンスは高くなります。収益資産のパフォーマンスを一元的に比較することができるので、投資の意思決定やパフォーマンスを向上させるためのマネジメントに利用することができます。
不動産管理・運用複数の不動産をまとめると、ポートフォリオ効果により安定した収益を確保することができます。同時に、資産価値を上げることができます。リスク・投資価格曲線をみると、不動産を１棟、５棟、１０棟と増やしていくと、一棟当たりの不動産価格は上昇します。複数の不動産を運用したり、まとめて売買する場合、ポートフォリオ効果は見逃すことができません。
ポートフォリオのリスク・リターン曲線を使うと、不動産の入換えを効率的に実施することができます。例えば、現状のポートフォリオのリスク・リターン曲線と購入を考えている不動産を取り入れたポートフォリオのそれを比較します。パフォーマンスが改善されていれば、その不動産を購入するメリットがあります。
エクイティは配当が高く魅力的ですが、リスキーな性質を持つため投機性の高い投資口といえます。リスク・リターン曲線を利用すると、エクイティーの利回りとリスクを定量的に示すことができます。資本判断に利用できるとともに、投資口の販路拡大に貢献します。
リニューアルや建替えの時期、費用の調達方法を投資効率という観点から選定します。リスク・リターン曲線を見ると、現状維持に比べリニューアル工事を実施した方がパフォーマンスは向上しています。全て自己資金で賄うケースと借入金で賄うケースに顕著な差は見られません。自己資金を他で運用できるので、迷わず借入金で実施すべきと判断できます。
損害保険の範囲や種類など、費用効率という観点から保険加入の方法を選定します。損害保険は、自然災害、火災や爆発などの純粋リスクへの備えとして有効ですが、毎年支払われる保険料は、不動産収益に直接影響を与えます。リスク・リターン曲線を見ると、わずかですが、火災+地震保険のケースのパフォーマンスが劣っているのが分かります。
ＰＤＦ資料 「SAM」